Hemos realizado un estudio sobre el arrendamiento y, pese a que con la nueva Ley 4/2013 de junio de 2013 se han solucionado, por la brevedad, bastantes inconvenientes, la verdad es que nos encontramos en un período en que conviven diferentes contratos en vigor.
Así pues el estudio realizado lo hemos diseñado en 40 puntos básicos que esperamos os sirvan de consulta; que se trata de un resumen con la intención de orientar; que cada caso es único y que aconsejamos que si estáis en proceso de arrendamiento, sea cual sea vuestra parte en él, consultéis con profesionales. Nosotros mismo, por ejemplo 🙂 pues cualquier decisión puede repercutir, en el futuro, en desenlaces no deseados.
Si queréis compartir esta entrada, haced mención, así sabremos que el trabajo realizado no ha sido en vano.
PUNTOS SOBRE EL ARRENDAMIENTO:
1-Aquel que se constituye sobre una edificación habitable cuyo destino principal es la vivienda en él de su propietario y familiares.
2-El contrato se formaliza como ambas partes deseen.
3-Si se formaliza el contrato por escrito se debe indicar la identidad de los contratantes; identificar lo arrendado; duración; renta inicial y las cláusulas que los contratantes quieran desarrollar.
4-El contrato deberá ser legalizado.
5-La duración será libremente pactada entre los contratantes.
6-Si la duración es inferior a tres años, llegado el vencimiento éste se prorrogará por plazos anuales hasta que se alcance el mínimo de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con 30 días de antelación, como mínimo, su voluntad de no renovarlo.
7-No procede la prórroga obligatoria si, transcurrido el primer año, el arrendador comunica al arrendatario la necesidad de la vivienda para sí o sus familiares (en primer grado). La comunicación debe realizarse con dos meses de antelación. El arrendatario está obligado a entregar la vivienda.
Si transcurridos tres meses desde la extinción del contrato o efectivo desalojo; el arrendatario podrá optar a ser indemnizado en una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres. Siempre salvo fuerza mayor.
8-Si llegada la fecha del vencimiento del contrato, o de sus prorrogas, una vez transcurridos tres años de duración y ninguna de las partes notifica, con la menos 30 días de antelación, su voluntad de no renovarlo, éste se prorrogará un año más.
9-El arrendatario podrá desistir del contrato transcurridos, al menos, seis meses y comunicado al arrendador, al menos, con 30 días de antelación.
10-La renta será libremente pactada.
11-El pago será mensual, salvo pacto en contrario, en los siete primeros días del mes; en el lugar y forma que acuerden las partes.
12-El arrendador entregará recibo, salvó otros pactos.
13-Podrá acordarse, durante un plazo determinado, el reemplazo del pago de la renta pactada por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar la vivienda.
14-La renta solo podrá ser actualizada en la fecha de vencimiento de cada año de vigencia de contrato, en los términos pactados por las partes.
15-Si el arrendador realiza mejoras, transcurridos tres años de duración del contrato, tendrá derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulté de aplicar al capital invertido en la mejora, el tipo de interés legal del dinero en ese momento, en tres puntos, sin que pueda exceder el 20% de la renta vigente en ese momento.
16-Los gastos serán pactados entre las partes.
17-El arrendador está obligado a realizar, sin elevar la renta, las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad, salvo cuando el deterioro sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones causadas por el uso ordinario de la vivienda serán a cargo del arrendatario.
18-El arrendatario no podrá, sin autorización por escrito del arrendador, obras que modifiquen la configuración de la vivienda.
19-Si la vivienda es vendida el arrendatario tiene derecho de adquisición preferente.
20-El arrendatario podrá suspender o desistir del contrato, sin indemnización, cuando en la ejecución de obras de conservación u otras obras en la vivienda la hagan inhabitable.
21-El incumplimiento de cualquiera de las partes de sus obligaciones contractuales dará derecho a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato.
22-El arrendador podrá resolver el contrato de pleno derecho si el arrendatario no asume sus pagos.
23-El arrendador podrá resolver el contrato de pleno derecho si no recibe la fianza.
24-El arrendador podrá resolver el contrato de pleno derecho si se subarrienda o se cede la vivienda arrendada.
25-El arrendador podrá resolver el contrato de pleno derecho si se realizan daños causados dolosamente u obras no consentidas.
26-El arrendador podrá resolver el contrato de pleno derecho si tienen lugar en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
27-El arrendador podrá resolver el contrato de pleno derecho si el destino de la vivienda deja de ser satisfacer la necesidad permanente de de vivienda del arrendatario o de quien la estuviere ocupando.
28-El arrendatario podrá resolver el contrato de pleno derecho si el arrendador no realiza las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.
29-Desde 6 de junio de 2013, en caso de arrendamientos de finca urbana, si se hubiera estipulado en el contrato que el arrendamiento quedara resuelto por falta de pago de la renta y que deberá, en tal caso, restituirse inmediatamente el inmueble al arrendador. La resolución tendrá pleno derecho una vez el arrendador haya requerido judicial o notarialmente al arrendatario en el domicilio designado, instándole al pago y éste no haya contestado en diez días hábiles siguientes. El título aportado junto con la copia del acta de requerimiento y que no se haya constestado será suficiente para cancelar el arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
30-Si el destino final no es el arrendamiento de vivienda habitual será considerado como arrendamiento distinto del de vivienda.
31-El arrendamiento de temporada se considera arrendamiento distinto del de vivienda.
32-Las actividades industriales, comerciales, artesanales, profesionales, recreativas, asistenciales, culturales o de docencia se consideran arrendamientos distintos del de vivienda.
33-La fianza será exigible en metálico por una cantidad equivalente a una mensualidad y de dos para uso distinto del de vivienda.
34-La deducción por alquiler de vivienda en el IRPF tendrá derecho de ser si la fianza está depositada en el organismo correspondiente.
35-El inmueble alquilable debe necesariamente contar con el Certificado de Eficiciencia Energética para arrendamientos superiores a cuatro meses. Debe entregarse una copia al arrendatario. El certificado tiene una validez de diez años.
36-El arrendador debe integrar en su base imponible, como rendimientos del capital inmobiliario todos los rendimientos obtenidos por la titularidad de los bienes inmuebles no afectos a actividades económicas.
37-El rendimiento a imputar está constituido por el importe que recibe el arrendador, excluido el IVA.
38-Gastos deducibles, necesarios, para la obtención del rendimiento:
-intereses y gastos de financiación de capitales ajenos para la adquisición o mejora del inmueble.
-intereses y gastos de financiación de capitales ajenos invertidos en la reparación y conservación.
-intereses y gastos de financiación de capitales ajenos de préstamos destinados a la rehabilitación del bien.
-intereses y gastos de financiación de capitales ajenos invertidos en la cuota del ISD por adquisición hereditaria.
-por la formalización del contrato y defensa jurídica.
-primas de seguro.
-de reparación y conservación.
-de sustitución de elementos: calefacción, ascensor, puertas de seguridad…
-tributos y recargos no estatales. No sanciones.
-cantidades devengadas por terceros por servicios personales: administración, vigilancia, jardines, portería…
-amortización por depreciación efectiva (no exceda del 3% sobre el mayor de: coste de adquisición o valor catastral).
-cualquier otro que pueda ser acreditado como necesario para la obtención de los rendimientos.
39-Los arrendamientos destinados exclusivamente a vivienda están exentos de IVA. Para los que no están exentos, el tipo de IVA es del 21% para arrendamientos de plazas de garaje y de locales de negocio; del 10% en arrendamientos con opción de compra de edificios destinados exclusivamente a viviendas; del 4% en arrendamientos con opción de compra de edificios destinados exclusivamente a viviendas de protección oficial.
40-En los arrendamientos no sujetos a IVA atenderán a ITP y AJD. Para ITP existe una escala de gravamen según la CC.AA. Para AJD están sujetas a gravamen los DN (documentos notariales) de todas las escrituras públicas que documenten contratos de arrendamientos.
Departamento Fiscal GRUPO VISTO, S.L
